您当前的位置:必威 > 必威娱乐 >
[住房]我的房子卖不掉了,因为它叫商住房,商住
发布时间:2019-07-11编辑:必威阅读:字号: 大 中 小
据中国新闻网,陈林,两年前,他怀揣着父母和亲戚帮忙凑的150多万块钱,在北京像素买了一套40多平的开间。现在,北京像素的复式户型报价降到4万/平米左右,调控前,同类型的房源报价一度接近7万/平米。但是在陈林看来,报价4万还是3万都没有任何意义,因为现在很难找到下一个接盘的人,真心想卖房的业主只能不断降价。他说,虽然规定可以卖给公司,但现实中很少有公司愿意买,因为公司完全可以用更低的成本租一套类似的房子。“商住房”是一个很微妙的概念,在土地性质上属于商业地产,却被开发商包装成住房进行出售。不只北京,上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。
首先商住房的整个住房性质。是商业住房,那么他的土地就是商业用地,从商业用地的角度来说,商业用地不同于日常的居民用地,所以居住土地的性质决定了商住房,难以具备真正的市场竞争力。
其次商住房本身在社会保障层面也是相对比较弱的买房,其实并不是买的是房子,很多时候买的是房子以及相关的整个社会保障体系,而买商住房的人经常会碰到房子落户不能落户,而房子本身的社会保障能力相对非常弱,所以商住房也成为了市场中非常尴尬的一类。再加上商住房的水电费,全部用的是商业水电费,这个价格本身就是高于居民住房的水电费水平。
第三商住房的买卖均要考虑到整个市场的供需,当整个房地产市场处于全面大涨的时候,房地产的金融属性被不断彰显,这个时候商住房可能还稍微好一点,但是当现在整个房地产市场已经非常明确,房子是用来住的,不是用来炒的,各地的房地产销售都开始进入一个比较低平化的阶段之后,商住房在市场上就成为了一个烫手的山芋,不仅买房的时候贷款的压力非常大,而在交易的时候增值税个人所得税,印花税的也都比较高,而且商住房交易的时候也会受到很多的这种缺点考量,大部分人在有选择的情况下,都宁愿优先选择居民住房,而不是商住房。这个时候有人可以说,我把这个商住房卖给商业机构,但是对于商业机构来说,我真正的只是使用这个房子,那么我干嘛要买这个房子呢?我租的成本会比使用的更便宜呢?
所以最终商住房就成为了房地产的一个弃子,这就是商住房的尴尬之处。
其实商住房的问题并不是现在的问题了,当时由于整个中国房地产市场的蓬勃发展,商住房被大量的出现出来,商住房主要的特点是产权它是商用的一个程序,一般情况下有些商住房能有70年的使用权跟民用住房差不多,有些商住房的使用权甚至只有40年。正是因为商住房的特殊特性,导致商住房的价格一般会比民用住房的价格低一些,在整个房地产市场快速大涨的时代,很多人都会觉得这么低的价格的确是一个非常吸引的地方,而且很多年轻人以及相对经济能力比较差的人,也会考虑说我买的商住房。
然而到现在其实我们才会发现,商住房的问题已经变得非常严重。
然后我们来分析一下,为什么买住房不建议买公寓。
根据以上的分析,大嘴君建议大家买房子最好还是不要购买公寓!(所有图片均来源网络,侵权请联系删除)
第三、租出去也不赚钱。我们以广州的租金水平来看,普遍在44-66元每平米之间,在这其中取个中间值55,那么在广州这样的一线城市,一件60平的公寓租金也就3300元。勉强可以抵个月供吧。在第二部分我也说了,增值空间也不高,也没有什么接盘侠,转手还难。收支持平,买了不赚钱,买它干嘛!
第一、条件差,费用高。商住两用的公寓事实上是不被国家支持和允许的,在市场上也不被看好。绝大多数商业公寓不能落户,不带学区位,买了公寓只能够自己使用(住或者办公)或者租给别人使用。公寓用来居住的话,上下班高峰的时候非常挤,日照通风条件都非常恶劣,周围都是钢筋铜骨,没什么好风景,面积还会缩水,对面可能是办公室,也可能是宠物店,往来人员非常的复杂,即使楼下有门禁也没什么用。在费用方面,商业用水用电要高出居民用水用电一倍多,物业费也很高。
先来看看公寓和住宅的区别:公寓也叫商业公寓,从名字就可以看出来干什么用的,所以它属于商业地产,包括住宅式公寓,商务公寓和酒店式公寓三种。知道什么是商业地产不?举个例子,写字楼,商铺。住宅,也叫商品房,比较常见的供居住的房屋。虽然都有个商字,但明眼人都能从后面不同的字中看出两者的差别。
有人说,过去是没钱买房,买房被限购后,是有钱也买不到房。这个时候各大公寓广告就出来了。很多人也因此就想到去买不限贷不限购的商住公寓。的确,公寓交通便利、商业发达、价格和住宅差不多,门槛又低,看起来的确是一个比较好的选择。可是,公寓真的有这么好吗?
第二、看似便宜实则性价比不高。我们来算一下,首套住宅首付一般是30%,贷款最高年限30年,可以商贷和公积金贷款结合使用;商业公寓,首付至少50%,贷款年限上限10年,只能商贷,更有甚者要求全款。同样的价格同样的成本,一个可以买一个一个人住的单间公寓,另一个可以买一个面积可以供一家三口生活的住宅,你选哪个?还有,商业公寓产权只有四五十年,住宅产权为70年,都是从它建立的那一刻开始算起的。住宅的产权到期可以自动续期,商业公寓的产权有说明吗?没有。况且没有落户和学位,后期也没有太大的增值空间
公寓一般是在商业用地上建起来的项目,是商业性质,因而不能解决户口问题。如果是住宅的话,根据不同地区的不同要求,只要满足一定的条件,购房者是可以解决户口问题的。
大多数的公寓采光和通透性都不是很好。有些商业公寓的卫生间和厨房都没有窗户,而且阳台也是内阳台,采光条件自然并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定,住宅必须满足日照、采光等相关条件,因此现今的住宅大多都是明厨明卫,采光条件会比商业公寓好很多。
7、税费不同
虽然公寓的缺点不少,但是也有它的优点,大多数公寓的地理位置比较好,都是在商业中心等地段,交通比较方便。公寓产品多分布在商圈、CBD、商业商务区、大型产业园区,交通、配套、物业管理等比一般住宅更丰富,拥有足够的人流量支持,出租率更高。
4、居住舒适度不同
一般情况下,住宅是封闭式管理,有小区环境,人员相对稳定;公寓大多开放式管理,不仅可以居住,也可以商用,人员流动性高,无小区环境,舒适性差;住宅三通,公寓部分不通气;住宅有划分区域的学校,可转让;公寓不一定,可能有指标,转让之后无;值得一提的是,LOFT公寓产品在户型装修设计上,稍加改装,极有可能一房变两房、两房变三房。
公寓和住宅在税费方面也是不同的,买公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的,前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说,如果同时满足家庭仅有的住宅、购买时间超过五年,则免交个税,但如果所售房产是非住宅类房产,则不管什么情况都要缴纳个税。
3、解决户口规定不同
随着如今房价的不断攀升,房产市场出现了各种各样的房产类型,以低总价的小户型为主打造的单身公寓、青年公寓社区等在市场上大卖,因为公寓的总价普遍比普通住宅低很多,因此有很多人购买。但是却有不少人分不清公寓和住宅的区别是什么?接下来小编给大家分析一下。
虽然房屋的使用时间是没有限制的,但土地产权的使用是有年限的。一般来讲,土地使用年限会分为40年、50年和70年,其中,商业用地为40年,住宅用地为70年。
5、利率和首付不同
一般的住宅属于民用住房,水电费按照民用水电的标准来收取;而商业公寓属于商用住房,水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远来看,住宅的水电费支出会比商业公寓的支出节省一半。
1、产权年限不同
6、采光条件不同
如果是打算贷款购买商业公寓,则需要按照商业住房的规定办理,首套房首付比例一般不低于40%,贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅,首付比例通常不低于35%,但根据地区的差异,首付比例也会有所不同。
2、水电收费标准不同